HABITAGE: DRET O NEGOCI

D’ON VENIM

Des de l’any 2002 fins el 2006 és produeix un fenomen, ja predit per molts i no escoltats, que fa que es construeixin en molts municipis de Catalunya més habitatges dels necessaris.
Factors determinants:

1. Concepció errònia de que la propietat de l’habitatge és una inversió segura i de futur (especulativa).
Confusió del dret a l’accés, amb el dret a la propietat.

Efectes:
L’aparició d’inversors, que substitueixen la borsa per l’habitatge, que generen una demanda molt forta i un augment de preu exagerat.
La barreja de compradors (inversors i usuaris) que es llencen a comprar al preu que sigui sobre plànol i a vegades sense tan sols llicència.


2. Preu del diner barat i política de les entitats financeres d'incentivar als seus gestors per hipoteques concedides, amb la connivència de les empreses de taxació que, coneixent la situació, col·laboren en la pujada de preus dels habitatges, sense preveure cap mena de mesura correctora.

Efectes:
Compra de molts habitatges sobrevalorats, i hipotecats per valors superiors al 100% (això també es dona a Catalunya, no sols a EEUU).
Davant de la demanda creixent i de la pujada de preus sense fre, els promotors, s’aboquen a una competència agressiva de compra de nous solars a preus també desorbitats i amb diner provinent d’hipoteques, per poder tenir més guanys en un futur.

3. No intervenció de les administracions o intervenció retardada (ARES, i Pacte per l’habitatge), tot i el coneixement de la situació. L’economia de mercat reflexa un gran desequilibri entre els habitatges protegits i els lliures,

Efectes:
El sistema d’adjudicació, per sorteig, dels habitatges oficials exagera la situació i fa que es produeixi un efecte bumerang. Per cada habitatge concedit sempre és queden al carrer multitud de possibles usuaris, que acaben amb una opinió desfavorable del sistema i del govern que ho promou.
L’habitatge protegit té un caràcter més testimonial que efectiu i real. Alhora és com una nova forma de loto 6-49. Per cada 49 demandes només hi ha 6 vivendes.
L’habitatge protegit només es produeix en circuits oficials, mai un promotor privat (amb poques excepcions) fa inversió en projectes de caràcter, diguem-ne, socials.

4. Adaptació de normatives estatals, autonòmiques i locals desfasades pel que fa a noves tecnologies, el nou codi tècnic arriba amb molt de retard, i amb moltes errades.
Poc ajut, ni inversió, per no dir nul, en la innovació i la tecnologia en el món de la construcció. Només s’han provocat algun que altre concurs, que no ha generat ni inversió ni esforç, quedant tot el fet, com a testimonial. El sector del totxo encara utilitza el pam com a unitat de mesura, l’automòbil utilitza la micra, es evident que queda molt camí per recórrer.

Efectes:
Parc d’habitatges construïts amb les mateixes tecnologies del segle passat, amb poc valor afegit.
Sistemes constructius no industrialitzats, poc sostenibles per la seva fabricació i la seva deconstrucció, i amb problemes d'ecoeficiència.
Poca implantació de noves tecnologies, ni domòtiques, ni energètiques, o altres.

5. Departaments col·lapsats i a vegades obsolets, sense cap nova tecnologia en els seus procediments, de les àrees d’urbanisme i de llicències dels ajuntaments, que generen una problemàtica transversal a tot el sector.

Efectes:
Retard en les concessions de llicències, a les que molts promotors s’apuntaven, perquè mentre el temps passava els preus pujaven. El sector dels arquitectes va ser molt crític en aquest aspecte.
Certes discrecionalitats en els temps i continguts de llicències. El desgavell era tan gran i generalitzat, que feia que un acte reglat és convertis en un favor.


ON SOM

Actualment a tot els factors ja dits sorgeix la gran crisi, (no objecte d’aquest document, perquè tothom ja sap de que va) que té un alt contingut de caràcter financer i de confiança en el mercat.

Ens queda en el sector de la construcció el següent escenari:

1. Unes ciutats que han generat habitatges per cobrir el seu propi creixement per més de cinc anys (l’estadística avui, tot i ser imprecisa així ho apunta). Poques són les poblacions que no s’han avançat en menys de tres anys a les seves necessitats, cal comparar el ritme de creixement demogràfic i el de noves llars. Es constata que en els darrers últims anys, hi ha poblacions de totes mides, que creixen més en habitatges que en habitants.

2. A Catalunya hi ha aproximadament entre 100.000 i 200.000 (?) habitatges nous sense vendre, construïts en un moment de màxim guany i de poc valor afegit. Però compte, perquè molt bona part d’aquest guany ja s’ha quedat pel camí en els preus de compra de sol d’aquells moments.

3. Un nombre important de promotors propietaris d’aquest estoc, que està hipotecat per les entitats financeres, opten pel concurs d’acreedors (suspensió de pagaments)
El mateix grup de promotors, amb petites variants, propietari d’un estoc de sòl comprat també a preu exagerat i finançat hipotecàriament i per tant preparant o realitzant suspensió de pagaments.

4. Un nombre molt gran (per ara indeterminat) de compradors amb hipoteques que superen el valor real actual (aquí tenim les taxadores) del seu habitatge, i que es plantegen: què fer?

5. Entitats financeres amb problemes (?) amb ajuts estatals que no es tradueixen en cap aspecte al carrer, i que tallen tot tipus de crèdit. Al començament només al sector inmobiliari, ara extès a tots els demés i que no compleixen cap dels compromisos adquirits en el pacte per l’habitatge, fins i tot els que accedeixen a habitatges protegits tenen problemes per ser finançats. Per això la Generalitat (diu) avalarà i/o recomprarà els habitatges protegits dels que no paguin (i els faran fora de casa?).

6. Les mateixes entitats financeres a les que no els interessa que els preus baixin més i que juguen a quedar-se l’estoc, repartint-se (negociant diuen elles) les pèrdues entre entitat i promotor, però regenerant les seves antigues divisions immobiliàries destinades bàsicament a que el valor immobiliari continuï sent un valor “especulatiu” i de negoci (ja hi tornem a ser, el dret a l'accès torna a fer figa).

7. Una administració (Generalitat) que treu una campanya o guia de l’habitatge que no té trascendència mediàtica. De ben segur, que si s’hagués fet una bona difusió, estaríem igual, però al menys sabríem alguna cosa més. Alhora s'anuncia la compra de 300 habitatges acabats per transformarlo en protegit (continuem amb la 6/49, o millor la 6/49.000).

8. Un pacte per l’habitatge, del que en podríem treure bones conclusions però que està redactat i signat en el moment de màxima febre constructiva i que, per tant, té tics, per no dir defectes, d’aquell moment.
Avui hi ha qui està redactant informes sobre les inviabilitats dels ARES que no són de titularitat pública, basant-se en que moltes d’elles només son possibles si hi ha inversió privada, i aquesta no té voluntat (ni crèdit) per afrontar-les.
Compte també a dir que s’està fent pel futur, perquè això porta implícit acceptar les mateixes regles de joc que ens han portat a on estem.

9. Una inversió privada nul·la, perquè les entitats financeres (això està molt sabut) no tenen o no deixen anar ni un duro, ni amb pressió (?) de les administracions.

10. Una inversió en infraestructures públiques baixa. En crisis anteriors el món d’inversió pública contrarestava el món privat. El pla Zapatero és un pegat, que potser donarà feina per una petita temporada, (recorda alló de donar peix o canya de pescar?).

11. Un sector, el de la construcció (no immobiliari), estigmatitzat per tota la societat, des de les entitats financeres que els han tallat crèdit, fins a l’opinió pública que creu que les vaques grasses eren per tothom igual. Comença a haver-hi molts fusters, pintors, paletes....etc, que només van guanyar el fruit del seu treball, i fins i tot es van embolicar a generar una infraestructura potent per donar un bon servei professional, que a dia d’avui no serveix, i ja han tancat.

12. Enguany encara resten moltes obres en marxa, i per tant el sector no està totalment aturat, però cal veure l’estadística que des dels Col·legis d’Arquitectes (projectes visats) es preveu per quan aquestes s’acabin. El descens de projectes és de l’ordre d’entre el 75% i el 85%, segons l’àrea, i segons la tipologia. Estem al nivell dels anys 60, en quan a nous projectes.
És evident que un descens d’aquest ordre, no compensat per altres sectors, ens pot portar molts més problemes dels que avui creiem que tenim.

ON PODEM ANAR? ...(respostes?)